28.12.2010 - 11:38
В 2010 году мы, кажется, почувствовали посткризисную оттепель — банки снова стали давать кредиты, и рынок недвижимости, в том числе, жилой — "воспрял". Многие ожидали, что в будущем году цены на жилье стремительно вырастут, квартиру «надо брать» сейчас...
Фото: Павел Новоселов
Но нет — по мнению аналитиков недвижимости, взлета цен не будет еще долго. И с покупкой квартиры можно подождать, как минимум, год. На наши вопросы об итогах года минувшего и перспективах года наступающего ответил Павел Новоселов, руководитель аналитического центра «Медиана».
- Какие основные тенденции были вами отмечены к концу года на рынке жилья?
- Если говорить о первичной жилой недвижимости, то основные тенденции, которые проявились в 2010 году — это дефицит ликвидного жилья. Под ликвидным жильем подразумеваются самые дешевые, однокомнатные квартиры в «ходовых», средней удаленности от центра, районах - Орджоникидзевском, Кировском, Индустриальном (до Ипподрома), микрорайонах Боровики. Микрорайоны Железнодорожный и Акулова сейчас пользуются спросом, поэтому я их так же присоединяю к пулу ликвидного жилья. Значительную роль в этой ситуации сыграла развернутая в этом году пиар-компания «Камской долины». У этого застройщика в 2010 году был очень хороший маркетинг, и спрос на их объекты был высоким.
Наибольшее снижение по объемам предложения показали однокомнатные квартиры. Их стало меньше на рынке. При этом, практически неизменным остался объем предложения двух и трехкомнатных квартир. В секторе двухкомнатных он снизился, трехкомнатных - повысился, а вот по однокомнатным прослеживается четкая тенденция снижения. Четырехкомнатные я не рассматриваю - это особый сегмент, у которого своя, отдельная, аудитория.
- Как это сказалось на позиции застройщиков?
- Активных застройщиков в Перми сейчас немного — порядка семи-восьми компаний. В связи со сложившейся ситуацией снижения предложения они имеют возможность несколько повышать цены на эти объекты, быть менее лояльными, не торговаться, не скидывать. Это не говорит о том, что сегодня цены растут на первичном рынке в целом. Тенденция дефицита касается только определенного, узкого сегмента ликвидного типа жилья. Средняя же цена по городу Перми за последний год практически не изменилась — она выросла на полтора процента, а с учетом инфляции, которая сейчас составляет 7-8 процентов, по сути, осталась неизменной. Для сравнения - в период кризиса (вторая половина 2009 года), цены снижались на 3-5 процентов в месяц — вот это было существенное изменение. И то, что за полтора года повышение составило полтора процента — это практически «ничего».
- Как изменились цены в сегменте вторичного жилья?
- Что касается вторичного жилья, цена за квадратный метр выросла чуть больше — на 2,5 %. Здесь явная тенденция к росту не прослеживалась в течение года. Рост был достаточно сегментированный в зависимости от сезонного характера рынка. Так, с осени 2009 по весну 2010 года цены повышались - на строительном рынке был провал, многие застройщики оказались в сложном финансовом положении, решали какие-то свои проблемы, строили планы на следующий год. Это немного сказалось на ситуации на вторичном рынке, так как одновременно стала улучшаться коммерческая атмосфера в стране, стабилизировались доходы населения. Цены на рынке вторичного жилья начали расти и повышались вплоть до апреля 2010 года. В апреле они достигли своего «потолка», и далее уже не стали поддерживаться спросом, зафиксировались на этом уровне. К лету — сезону затишья, на рынке «вторички» произошел небольшой «откат» цен, а осенью 2010 снова небольшой сезонный прирост — на полтора-два процента. Все эти изменения не были продиктованы глобальными экономическими переменами, как то реальное изменение доходов населения. Тут сыграл роль фактор «психологического ожидания» и фактор сезонности - люди уезжали летние отпуска, меньше становилось продавцов и покупателей на рынке, цены снижались. В течение всего 2010 года сохранялось сезонное влияние. Хотя, на фоне шумихи в СМИ о достижении ценового дна, и о том, что цены теперь будут только расти, спрос начал активизироваться и немного «проглотил» сезонное летнее падение цен.
- Какие тенденции прослеживались в сегменте элитного жилья?
- Квартир такого класса в Перми очень мало - 1 % от всего объема жилья. В этом сегменте практически ничего не менялось, провала цен не было даже в кризис. Элитным жильем можно назвать здания ограниченной этажности, где на площадке не более двух квартир, расположенные в деловом и торговом центре города. Такие объекты можно пересчитать по пальцам. У нас в городе нет новостроек, которые позиционируются как элитное жилье. И строить их не будет смысла очень долго — это объекты, которые нужны очень узкому кругу лиц с самым высоким доходом.
- Сколько стоит сейчас вторичное жилье в Перми?
- В среднем по городу — порядка 42 тысяч рублей за квадратный метр. На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра — 37 тысяч. При этом, разброс цен очень большой — есть объекты стоимостью 70 тысяч рублей за квадратный метр, есть - за 20 тысяч квадратный метр (проблемные и недостроенные объекты). Самые проблемные из строящихся зданий , «на последнем издыхании», продаются и за 16 тысяч за квадратный метр. В то же время, на вторичном рынке есть очень дорогие квартиры — например, уже пару лет продается квартира в доме по Сибирской 48-2 стоимостью 180 тысяч за квадратный метр. Для того, чтобы ее купили, надо снижать цену как минимум в три раза, но продавцы на это не пойдут, так как реальная ее цена значительно выше.
- Как будут меняться цены на жилье в наступающем году?
- С учетом того, что на сегодняшний день достаточно стабильна ситуация на фондовом рынке — прирост по ММВБ и РТС за год составил порядка 20-30 %, увеличился золотой запас, по итогам третьего квартала стабилизировались доходы населения в Пермском крае — их рост составил 13 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как минимум, это говорит о том, что падения доходов больше нет, в этом году планируется повышение доходов населения в пределах 20 %. Эти факторы скажутся на рынке недвижимости, стабилизируя его.
- Не будет ли дешеветь вторичное жилье? Хрущевки, брежневки, которые, по мнению риэлторов, уже не интересны покупателям, так как банки не рассматривают их как объект ипотечных сделок?
- Да, банки не рассматривают как объект ипотеки здания возрастом старше 67 года. В 97 % случаев дают отказ. Но пока это не сказывается на ценах на рынке недвижимости. Должно пройти какое-то время - 2-3 года, чтобы это сказалось на цене квартир.
- То есть, не стоит срочно продавать старое жилье?
- Срочно - нет. Но задуматься, если планируется расширение, улучшение жилищных условий, стоит. Продавать можно уже сегодня. Впрочем, цены на жилье не изменятся долго. Как минимум, год можно выждать. В течение всего 2011 года цены практически не изменятся, колебания будут сезонные. Вот сейчас Новый год — время традиционного «провала» на рынке, это значит, что с некоторым опозданием, к февралю, цены чуть-чуть скорректируются в сторону снижения. Потом, к марту-апрелю, начнется новый деловой сезон, цены немного поднимутся. Летом - немножко упадут, и в сентябре-октябре-ноябре вновь чуть возрастут.
- Многие ожидали стремительного роста цен на жилье в следующем году. Его не будет?
- Нет, не будет. Пока уровень доходов населения не растет, он лишь стабилизировался. Слишком велико количество задолженностей перед банками, перед кредиторами, долгов по заработной плате. Слишком высоки инвестиционные и личные риски. Даже те, кто хочет купить жилье, пока не рискуют это делать. Мало кто сегодня может сказать, что через год сохранит тот же уровень дохода, который имеет на сегодняшний день. Влияет и налоговое законодательство. Со следующего года процентные ставки по отчислениям в бюджетные фонды с доходов сотрудников организаций повысятся на 12 %. Соответственно, компании будут компенсировать эти расходы либо за счет сокращения зарплат, либо за счет перевода части их «в конверты», либо за счет вывода сотрудников за штат - на аутсорсинг. Не думаю, что это серьезно ударит по рынку, но, как минимум, сдержит его.
Наталья Стерледева, специально для Инфомир